آمار و اطلاعات رسمی نشان می‌دهد که هزاران دفتر رهنمای معاملات در افغانستان به‌گونه‌ی غیرقانونی فعالیت می‌کنند. بیشتر از 15 هزار دفتر رهنمای معاملات در اتحادیه‌ی سراسری دفاتر رهنمای معاملات ثبت است. مسئولان این اتحادیه می‌پذیرند که درحال حاضر فعالیت شماری زیادی دفترهای راهنمای معاملات به‌گونه‌ی غیرقانونی است. این آمار در حالی است که از وزارت عدلیه، تنها سه‌هزار جواز برای فعالیت دفاتر رهنمای معاملات صادر شده است. براساس آمار رسمی وزارت عدلیه از این میان تا کنون تنها جواز 600 دفتر رهنمای معاملات به‌دلیل سرپیچی از قانون لغو شده است.
فعالیت هزارها دفتر رهنمای معاملات به‌گونه‌ی خودسر، غیرقانونی و بدون مجوز از سال‌ها به این‌سو ادامه دارد. شهروندان و مسئولان اتحادیه‌ی سراسری دفاتر رهنمای معاملات از فساد گسترده و عملکردهای غیرقانونی دفاتر رهنمای معاملات و عدم رسیدگی دولت به تخلفات شکایت دارند.
عامل قانون‌شکنی چیست؟
مسئولان اتحادیه‌ی دفاتر رهنمای معاملات می‌گویند که برای رفع این چالش وزارت عدلیه تاکنون کاری مؤثری انجام نداده است. به گفته‌ی این مسئولان نه‌تنها رسیدگی این چالش‌ها وجود ندارد که حتا در وزارت عدلیه قانون‌شکنی و فساد وجود دارد.
غلاممحمد، رییس اتحادیه‌ی سراسری دفاتر رهنمای معاملات به اطلاعات روز میگوید فساد و فعالیت غیرقانونی در این بخش به اندازه‌ای رسیده است که از کنترل خارج شده است و وزارت عدلیه خود منشأ آن است. او میگوید که اگر گاهی وزارت عدلیه برای جلوگیری از خودسری‌ها اقدام کند با متخلفان معامله می‌شود: «کار به جایی رسیده که هیچ کس جلو کار‌های خراب را گرفته نمی‌تواند. اگر ارگانی یا کسی برای بررسی و پی‌گیری بیاید هم همراه‌شان معامله می‌شود. کتاب‌های ثبت معامله را حتا از بازار آزاد مردم می‌خرند و با آن معاملات اجرا می‌کنند. این کار غیرقانونی است، ولی ملامت هم نیست مردم. چرا که این زمینه را خود وزارت عدلیه درست کرده.»
اضافه‌ستانی در کارمزد، فریبکاری در معامله‌ها و عملکردهای غیرقانونی دیگر از سوی دفاتر رهنمای معاملات از چالش‌هایی است که همواره شهروندان از آن شکایت دارند. غلاممحمد، رییس اتحادیه‌ی سراسری دفاتر رهنمای معاملات به اطلاعات روز این عملکردهای غیرقانونی را می‌پذیرد، اما میگوید که این چالش‌ها عمدتا از عدم مدیریت سالم و تصمیم‌های نادرست وزارت عدلیه، مشکلات قانونی و فساد در این وزارت ناشی می‌شود.
به گفته‌ی رییس اتحادیه‌ی دفاتر رهنمای معاملات سال‌هاست که در صدور مجوز دفاتر رهنمای معاملات شفافیت، سرعت و سهولت وجود ندارد. غلاممحمد میگوید که اکنون در روند صدور جواز آزمونی وجود ندارد و ضمانت‌های سند ملکیت شرعی یا عرفی به بهای 500 هزار افغانی و یا ضمانت بانکی پول نقد از سوی مسئولان دفاتر رهنمای معاملات نیز عمدتا اجرایی نیست.
غلاممحمد میگوید که قانون رهنمای معاملات در بخش تضمین و صدور جواز دست‌کم از چهار سال به این‌سو دو بار تغییر کرده و هر بار نتوانسته درست تطبیق شود: «سند عرفی به‌حیث ضمانت قابل تطبیق است، اما دو سال پیش وزیر عدلیه آن را حذف و به سند شرعی تبدیل کرد. درحالی‌که پنج درصد مردم هم سند شرعی ندارند. این بار دوباره سند عرفی نیز جاگزین شده، اما برای سند عرفی نیز باید کارشیوه‌ی دقیق باشد و فساد در آن نباشد تا تطبیق شود. در غیر آن جلوگیری از فعالیت غیرقانونی ممکن نیست.»
برخی از مواد قانون رهنمای معاملات به‌تازگی تعدیل، تصویب و نشر شده است. در ماده‌ی هژدهم این قانون در مورد تضمین آمده است که مسئولان دفاتر رهنمای معاملات می‌توانند سند عرفی (غیررسمی) ملکیت غیرمنقول را نیز به حیث ضمانت ثبت کنند.
رییس اتحادیه‌ی سراسری دفاتر رهنمای معاملات میگوید که چالش‌های روند صدور جواز وزارت عدلیه تا اندازه‌ای زیاد است که مسئولان دفاتر رهنمای معاملات را به ستوه آورده است. از این‌رو آنان برای گرفتن جواز و یا تمدید آن مراجعه نمی‌کنند و به این ترتیب از عملکردهای غیرقانونی نیز جلوگیری نمی‌شود.
اضافه‌ستانی، فریبکاری و جنجال
در سال‌های اخیر شکایت شهروندان از اضافه‌ستانی، فریبکاری و ایجاد جنجال‌های حقوقی از سوی دفاتر رهنمای معاملات بیشتر شده است. برخی از شهروندان می‌گویند که این دفاتر برخلاف قانون در هنگام معامله از آنان اضافه‌ستانی کرده است. برخی دیگر می‌گویند که دفاتر رهنمای معاملات به‌گونه‌ی فریبکارانه در مواردی خانه‌هایی را به آنان در معامله گذاشته است که باعث جنجال‌های حقوقی و حتا جرمی شده است.
حبیب بهزاد از شهروندان کابل که از سال‌ها به این‌سو در خانه‌های اجاره‌ای و کرایی زندگی می‌کند و برای تبدیل خانه هر بار به دفاتر رهنمای معاملات مراجعه کرده، میگوید در یک مورد یکی از دفاتر خانه‌ای را به او کرایه داده است که هفته‌های پیش از آن در آن قتل انجام شده و ساکنان آن فرار کرده است، اما مسئولان دفاتر با آن‌که از موضوع خبر داشته، آنان را درگیر این مسأله‌ی جرمی کرده است: «زمانی که خواستیم خانه را برای سکونت آماده کنیم، پولیس دور خانه را حلقه زد. آن زمان از جنجال جرمی و حقوقی آن خلاص شده نمی‌‌توانستیم.»
برخی شهروندان می‌گویند که در مواردی دفاتر رهنمای معاملات در هنگام قرارداد کرایه، اجاره یا خرید خانه، جایداد و یا اموال کرایی، چندین برابر اضافه‌تر از حد قانون از دو طرف معامله کارمزد گرفته‌اند.
کارمزد دفاتر رهنمای معاملات در کرایه براساس قانون قبلی، کرایه 15 روزه و یک درصد بهای کل معامله در سایر معاملات به گونه‌ی «باالمناصفه» بوده است. اکنون در قانون جدید کارمزد دفاتر رهنمای معاملات یک درصد بهای کل معامله در تمام معاملات تعیین شده است. شکایت‌های از این است که شماری از دفاتر کارمزد‌شان را در مواردی نه به گونه‌ی «بالمناصفه» بلکه از هردو جانب معامله به گونه کامل می‌گیرند.
عبدالحمید، یکی از باشندگان کابل میگوید که یکی از دفاتر رهنمای معاملات در هنگام قرارداد یک خانه کرایی که کرایی آن ماهانه 30 هزار افغانی بوده، از هردو طرف معامله جداگانه 15 هزار افغانی خواسته است. وقتی عبدالحمید حاضر به پرداخت پول نشده است، دفتر رهنمای معاملات او را تهدید کرده است که اگر آن خانه را از دفتر او به کرایه نگیرد هر اتفاقی ممکن برایش بیفتد.
مواردی دیگری هم بوده که مسئولان دفاتر رهنمای معاملات خانه‌هایی را نخست خودشان به اجاره گرفته‌اند سپس بدون اجازه صاحبش آن را به کرایه و یا اجاره داده است. زمانی که صاحب خانه خبر شده و برای فسخ معامله اقدام کرده است، با چندین معامله و جنجال‌های حقوقی روبه‌رو شده است.
«قانون تطبیق نمی‌شود، جورآمد می‌شود»
رییس اتحادیه‌ی دفاتر رهنمای معاملات می‌پذیرد که شماری زیاد از دفاتر رهنمای معاملات چندین برابر حد تعیین‌شده در قانون، از شهروندان کارمزد می‌گیرند. غلاممحمد به اطلاعات روز میگوید که دفاتر رهنماهای معاملات «براساس جورآمد» نه براساس قانون از یک فیصد تا چهار فیصد هم کارمزد می‌گیرند، آن هم گاهی از هردو طرف معامله.
مسئولان اتحادیه‌ی دفاتر رهنمای معاملات عامل این عملکردهای غیرقانونی را در قانون و عدم عملکرد درست مسئولان حکومتی می‌دانند. غلاممحمد میگوید کارمزد یک درصد که در قانون جدید برای تمام معاملات تعیین شده است، یک مبلغ ناچیز است. از این‌رو مسئولان دفاتر آن را عملی نمی‌کند. به گفته‌ی او فعالیت خودسر و بدون جواز و نبود سهولت در اخذ جواز از یک‌سو و نبود نظارت بر فعالیت‌ها از سوی دیگر فساد و فعالیت غیرقانونی را بیشتر ترویج می‌کند.
غلاممحمد تأکید دارد که قانون رهنمای معاملات هنوز نتوانسته به گونه‌ی معیاری و درست تهیه شود تا زمینه‌ی تطبیق پیدا کند و عملکردها شفاف شود. او از وزارت عدلیه می‌خواهد که روی قانون و روند‌های جوازدهی اصلاحات بیاورد، از عملکردهای غیرقانونی نظارت و عاملان آن را به پنجه‌ی قانون بسپارد تا این بخش از بدنامی خلاص شود: «در وزارت عدلیه و قانون رهنمای معاملات هیچ راهکاری برای پی‌گیری قضایا وجود ندارد، اکنون هزارها جنجال و دعوا در دفاتر رهنمای معاملات داریم، هیچ نمی‌دانیم که چگونه حل کنیم. جریمه را ذکر کرده در قانون یا موارد دیگر را، اما هیچ تطبیق نمی‌شود.»
در پاسخ به انتقاد‌ها و پیشنهادها، مسئولان وزارت عدلیه نیز قسما فعالیت‌های غیرقانونی را می‌پذیرند، اما می‌گویند در مواردی به قضایای غیرقانونی رسیدگی کرده و عاملان آن را مورد پی‌گیری عدلی و قضایی قرار داده‌اند. امان ریاضت، سخنگوی وزارت عدلیه به اطلاعات روز گفت که تا کنون 700 دفتر رهنمای معاملات به‌دلیل تخلف از قانون جریمه شده‌اند و در مواردی دیگر دفاتر‌شان مهرولاک شده است.
آقای ریاضت تأکید می‌کند و می‌پذیرد که تشکیل وزارت عدلیه در بخش نظارت از فعالیت‌های غیرقانونی محدود است و نمی‌تواند به گونه‌ی مداوم و سراسری نظارت داشته باشند. گرچند که تیم‌های نظارتی متشکل از مسئولان ادارات مختلف وجود دارد. آقای ریاضت میگوید که در بخش نظارت بیشتر همکاری ادارات مرتبط مثل شهرداری، نیروهای امنیتی، شهروندان و رسانه‌ها نیاز است.
سخنگوی وزارت عدلیه میگوید برای جلوگیری از فعالیت‌های غیرقانونی قرار است سیستم ثبت و راجستر دفاتر رهنمای معاملات به گونه‌ی الکترونیکی و دیجیتالی ایجاد شود. همچنان اکنون کار روی تهیه‌ی کارشیوه‌ی ضمانت اسناد عرفی نیز جریان دارد.